Terug in de tijd: Vast huurcontract straks echt weer de norm

Op 16 mei jl. heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel ‘Wet vaste huurcontracten’ aangenomen. Met de beoogde wet komt de mogelijkheid om tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige én onzelfstandige woonruimte af te sluiten, te vervallen. Ook voorziet het wetsvoorstel in een verruiming van de mogelijkheid om een huurovereenkomst op te zeggen wegens ‘dringend eigen gebruik’.

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd

Tot 1 juli 2016 waren huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd de norm. Sindsdien biedt de wet aan verhuurders van zelfstandige woonruimte de mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomsten van maximaal twee jaar aan te bieden. Voor onzelfstandige woonruimte is deze termijn vijf jaar (art. 7:271 lid 1 BW). Dit met als doel om meer doorstroming op de huurmarkt te krijgen. Na de genoemde termijnen eindigt de huurovereenkomst automatisch en komt de huurder in dat geval geen beroep toe op de vergaande huurbeschermingsbepalingen. Wel dient de huurder tijdig te worden ‘geïnformeerd’ door de verhuurder over het aflopen van de bepaalde termijn, anders wordt de overeenkomst automatisch voor onbepaalde tijd verlengd.

Wetsvoorstel ‘Wet vaste huurcontracten’‍‍

Het wetsvoorstel ‘Wet vaste huurcontracten’ brengt hier verandering in. Dit heeft als doel het vergroten van de bestaanszekerheid van huurder, het versterken van de huurbescherming en het verbeteren van de sociale cohesie in wijken en buurten. Tijdelijke huurcontracten zouden, aldus initiatiefnemers Nijboer (PvdA) en Grinwis (ChristenUnie), voor onzekere situaties voor huurders en ongelijke machtsposities zorgen. Reden waarom deze zouden moeten worden afgeschaft.

Enkel in bepaalde situaties blijft tijdelijke verhuur nog wel mogelijk:

• verhuur naar zijn aard van korte duur (bijvoorbeeld vakantie-verhuur);
• doelgroepcontracten van vijf jaar, op basis van specifieke categorieën voor dringend eigen gebruik (bijvoorbeeld voor jongeren, studenten);
• het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder (tussenhuur / diplomatenclausule);
• verhuur ter voorkoming en vermindering van onnodige leegstand op basis van de Leegstandswet.

Nu het wetsvoorstel door de Tweede Kamer is aangenomen, zal het voorstel worden voorgelegd aan de Eerste Kamer. Indien het voorstel ook door de Eerste Kamer wordt aangenomen, zal de wet op een nader te bepalen datum in werking treden. Vanaf de inwerkingtreding van de wet mogen er dan op de genoemde uitzonderingen na geen tijdelijke huurovereenkomsten meer worden afgesloten. De nieuwe wet geldt niet voor bestaande tijdelijke contracten.

Dringend eigen gebruik

‍Het wetsvoorstel voorziet niet alleen in de afschaffing van tijdelijke huurcontracten, maar ook wordt met het wetsvoorstel de mogelijkheid voor verhuurders om een huurovereenkomst op te zeggen wegens ‘dringend eigen gebruik’ verruimd.

Huurders van woningen met een contract voor onbepaalde tijd worden sterk door de wet beschermd. Een verhuurder kan een huurovereenkomst alleen opzeggen op gronden die in de wet zijn genoemd (art. 7:274 lid 1 BW), indien de huurder niet instemt met beëindiging toetst de rechter of een dergelijke grond zich daadwerkelijk voordoet.

Eén van die gronden (lid c uit het artikel) is ‘dringend eigen gebruik’. Als de verhuurder de woning zelf dringend nodig heeft kan de rechter een beëindigingsvordering toewijzen. Er is sprake van dringend eigen gebruik van de woonruimte als de verhuurder de woning dringend zelf nodig heeft voor bijvoorbeeld onderdak van zijn eigen gezin, de woning gesloopt moet worden of de woning uitvoerig gerenoveerd moet worden. Ook moet blijken dat de huurder, die moet vertrekken, andere passende woonruimte kan verkrijgen.

In het wetsvoorstel is opgenomen dat onder ‘eigen gebruik’ niet alleen gebruik door de verhuurder (zoals nu het geval), maar ook zal worden verstaan een woningzoekend bloed- of aanverwant in de eerste graad (bijvoorbeeld een zoon of dochter). Niet alleen kan de verhuurder in het vervolg dus een beroep op deze grond doen als zijn of haar belang daardoor wordt gediend, maar ook als hij belang heeft bij het verhuren van de woning aan een bloed- of aanverwant in de eerste graad.

De praktijk

‍Het is de vraag of met de inwerkingtreding van deze wet tegemoet zal worden gekomen aan de bezwaren tegen het regime van tijdelijke huurcontracten en in hoeverre deze wet de positie van huurders daadwerkelijk zal verstevigen.

De kans is namelijk aanwezig dat de wet juist leidt tot een kleiner aanbod van huurwoningen, aangezien veel verhuurders hun woning helemaal niet voor onbepaalde tijd willen verhuren. Het risico bestaat dat veel verhuurders hun woning van de markt afhalen en daarmee juist het aantal woningen dat beschikbaar is voor verhuur significant zal afnemen.

Het is zowel voor huurders als verhuurders in ieder geval raadzaam om tijdig te inventariseren wat de komst van deze wet voor hen betekent. Wij kunnen u van dienst zijn bij o.a. de beoordeling van bestaande en het opstellen van nieuwe huurcontracten.

Bij vragen neem contact met ons op!