Ondertekend huurvoorstel makelaar = huurovereenkomst?

Het is in de markt gebruikelijk dat makelaars aan het einde van de onderhandelingsfase een huurvoorstel ter ondertekening voorleggen aan een kandidaat-huurder. Na ondertekening wordt dit uitgewerkt in een definitieve huurovereenkomst en door partijen ondertekend.  

Regelmatig krijgen wij zeer uiteenlopende vragen over de kwalificatie van een dergelijk huurvoorstel vooral als de huurder of verhuurder weigert de definitieve huurovereenkomst te tekenen: is het een vrijblijvende intentieovereenkomst (LOI)? (deels) bindend voor partijen? Kan het zijn dat alleen de huurder gebonden is? Of wellicht verhuurder én huurder? En waar is die dan eigenlijk aan gebonden? Of is er dan misschien al een huurovereenkomst tot stand gekomen? Bij de beantwoording van dergelijke vragen kijken wij – eenvoudig gesteld – dan eerst naar de letterlijke tekst van dat huurvoorstel. Immers, daarin ligt de bedoeling van partijen vast (als het goed is). Is de tekst niet duidelijk genoeg, dan kijken we naar de bedoeling van partijen die tot uitdrukking kwam tijdens gesprekken, bezichtigingen en correspondentie.  

De rechtbank Midden-Nederland boog zich recentelijk over een dergelijke zaak en kon die zaak afdoen op enkel de tekst van het huurvoorstel. Het ging om huur van bedrijfsruimte die werd aangeboden via een makelaar. De kandidaat-huurder tekende na een paar bezichtigingen het huurvoorstel, maar weigerde vervolgens een definitieve huurovereenkomst te tekenen. De verhuurder stelde zich vervolgens op het standpunt dat enkel door ondertekening van het huurvoorstel een huurovereenkomst was tot stand gekomen. Hoewel dat niet direct uit de gepubliceerde uitspraak blijkt, meende verhuurder kennelijk dat alle essentialia al in het huurvoorstel stonden en dat aanvaarding leidde tot een perfecte overeenkomst. Een mogelijk verdedigbaar standpunt van de verhuurder, mits er niet andere bepalingen in staan die dat wegnemen. En dat was hier het geval. De rechter haakte aan bij verschillende bepalingen in het voorstel die maken dat er geen huurovereenkomst tot stand was gekomen. Ik noem een paar voorbeelden. A. Het huurvoorstel zou nader worden uitgewerkt nadat de verhuurder daarom heeft verzocht. De rechter meent dat als de verhuurder daartoe niet zou verzoeken, het huurvoorstel dan niet eens tot een huurovereenkomst zou hoeven te leiden. B. Het voorstel bevatte een termijn waarbinnen de kandidaat-huurder moest tekenen. Deze heeft echter later getekend en dat is een bepaling die doet blijken dat het voorstel aan voorwaarden verbonden was en de kandidaat-huurder met ondertekening er niet zonder meer van uit mocht gaan dat zij een definitieve huurovereenkomst tekende, aldus de rechter. Dit lijkt me overigens een soort omgekeerde redenering. C. Het huurvoorstel is ondertekend door de makelaar en door de “kandidaat-huurder”. De makelaar is echter niet bevoegd namens de verhuurder te ondertekenen en daarvan blijkt ook niets uit het voorstel zelf. De kandidaat-huurder zou dus de verhuurder niet kunnen houden aan de bepalingen van de “huurovereenkomst”. Oftewel, uit het voorstel blijkt niet van instemming door de verhuurder. Tegelijk blijkt uit de toevoeging “kandidaat” niet dat de huurder tekende als uiteindelijke of definitieve huurder, maar enkel als kandidaat.

De vordering van de verhuurder werd dus afgewezen en als ik het zo lees vind ik dat terecht. Uit de tekst kon moeilijk anders worden afgeleid.  

Hoewel het in dit geval ging om een huurvoorstel, kan natuurlijk in breder perspectief worden gesteld dat de letterlijke tekst van overeenkomsten erg belangrijk is. Wij zien helaas nog té vaak dat mensen teksten niet of maar half lezen (maar wél tekenen) en dan is het altijd lastig om het achteraf te herstellen.

Indien u vragen hebt of vrijblijvend een casus wilt voorleggen, dan kunt u mij het beste even bellen.

‍