Hoge Raad: Corona huurkorting

Eindelijk is er witte rook in Den Haag: de Hoge Raad heeft een oordeel gegeven over de juridische impact van corona (en de maatregelen ter bestrijding daarvan) op huurovereenkomsten. Deze uitspraak komt geroepen aangezien momenteel vrijwel alle bedrijfsruimten weer gesloten zijn voor het publiek en daarmee het belang van de corona-huurkorting maar weer wordt benadrukt.

Prejudiciële vragen

Naar dit oordeel van de Hoge Raad werd al uitgekeken sinds de Rechtbank Limburg op 31 maart 2021 prejudiciële vragen aan de Hoge Raad formuleerde. Op 30 september 2021 liet de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad, de heer M.H. Wissink, al zijn licht over de materie schijnen in zijn conclusie. Hierover schreven wij een eerdere blog (specifiek ten aanzien van de rol van de Tegemoetkoming Vaste Laten).

Antwoorden Hoge Raad

Onvoorziene omstandigheid

Ten eerste behandelt de Hoge Raad de vraag of het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van de gehuurde bedrijfsruimte als gevolg van corona-overheidsmaatregelen een onvoorziene omstandigheid ex artikel 6:258 lid 1 BW betreft die tot huurprijsvermindering kan leiden.

De Hoge Raad kwalificeert de corona-overheidsmaatregelen die volledige exploitatie verhinderen in het geval van een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek als een “uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard”.

De Hoge Raad overweegt dat bij huurovereenkomsten die vóór 15 maart 2020 zijn gesloten, moet worden aangenomen (behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel) dat deze omstandigheid niet in de huurovereenkomst is verdisconteerd. Verder is de waarde tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder (ter beschikking stellen ruimte) en huurder (tegenprestatie; betaling huur) in dat geval in ernstige mate verstoord. Dit zou niet (slechts) voor rekening van de huurder moeten komen, aldus de Hoge Raad. De slotsom is dan ook dat de rechter de huurprijs kan verminderen.

Voor huurovereenkomsten die na 15 maart 2020 zijn gesloten dient volgens de Hoge Raad per geval te worden beoordeeld of sprake is van een onvoorziene omstandigheid.

Berekening huurprijsvermindering.

De volgende vraag die wordt behandeld is de vraag op welke wijze een huurprijsvermindering krachtens artikel 6:258 lid 1 BW kan worden berekend.

Volgens de Hoge Raad geldt als uitgangspunt dat het nadeel (de omzetdaling van de huurder) gelijkelijk over de verhuurder en huurder dient te worden verdeeld. Op grond van omstandigheden, zoals bijvoorbeeld de hoedanigheid of financiële positie van de (ver)huurder, kan echter worden afgeweken van de 50/50 verdeling.

Vervolgens dient te worden berekend welk deel van Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) waar de huurder recht op had, ziet op de huur. Dit deel van de TVL-steun dient op de totale huur in mindering te worden gebracht.

Het gedeelte van de huur dat resteert wordt vermenigvuldigd met de helft van de procentuele omzetdaling. In een formule ziet het voorgaande er als volgt uit:

(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x procentueel omzetverlies x 50%

Gebrek

Tot slot beantwoordt de Hoge Raad nog de vraag of de door de overheid opgelegde sluiting moet worden aangemerkt als een gebrek ex artikel 7:204 lid 2 BW.

Dit is volgens de Hoge Raad niet het geval. Volgens de Hoge Raad volgt niet uit de wetsgeschiedenis dat algemene overheidsmaatregelen die zorgen voor beperkingen in de exploitatie van een bedrijf kwalificeren als een gebrek. Uit diezelfde wetsgeschiedenis volgt evenmin dat de huurder van de verhuurder mag verwachten dat hij hem van dergelijke beperkingen vrijwaart.

Dat géén sprake is van een gebrek, staat echter niet aan een beroep op onvoorziene omstandigheden in de weg. Overigens was de kwalificatie als gebrek voor veel huurders minder relevant aangezien in de (vaak gehanteerde) standaard ROZ algemene bepalingen huurprijsvermindering in geval van een gebrek is uitgesloten.

Toepassing in de praktijk  

Deze uitspraak van de Hoge Raad maakt op hoofdlijnen duidelijk op welke wijze met een corona-huurkorting dient te worden omgesprongen in het geval van huurovereenkomsten die gesloten zijn vóór 15 maart 2020.

Deze antwoorden van de Hoge Raad zullen huurder en verhuurder dus verder helpen in het (in of buiten rechte) bepalen van een eventuele huurkorting. PHAROS advocaten kan u hierbij bijstaan. Ondanks de uitgezette lijn door de Hoge Raad is op een aantal punten nog altijd discussie mogelijk (denk aan: wat valt onder de vaste lasten, op welke wijze én onder welke voorwaarden worden omzetgegevens gedeeld (geheimhoudingsovereenkomst) en hoe om te gaan met meerdere vestigingen).

Verder geldt als gezegd voor de na 15 maart 2020 gesloten huurovereenkomsten dat per geval dient te worden beoordeeld of sprake is van een onvoorziene omstandigheid. In deze gevallen zal het lastiger -maar zeker niet onmogelijk- zijn om succesvol aanspraak te maken op een coronahuurkorting. Ook hierover kunnen wij u adviseren.

Tot slot wijzen wij op het belang van het opnemen van een corona-clausule in nieuw te sluiten huurovereenkomsten, waarin duidelijkheid wordt geschapen over hoe partijen met dit onderwerp willen omgaan. Op deze wijze kunnen verhuurder en huurder in de toekomst een discussie vermijden.

Ondanks deze uitspraak van de Hoge Raad is het laatste woord over de corona-huurkorting nog zeker niet gesproken. Wij blijven de rechtspraak dan ook voor u in de gaten houden.

Heeft u een vraag over corona-huurkorting? Stuur een e-mail naar mr. E.C.H. (Ellis) Cuijpers (e.cuijpers@pharosadvocaten.nl) of bel naar 035-7110844.