Het schriftelijkheidsvereiste bij (ver)koop woning door 'professionele' verkoper

Uitgangspunt in het Nederlandse recht is dat een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan, dit volgt uit artikel 6:217 Burgerlijk Wetboek (“BW”). Een (mondelinge)overeenkomst is dus ook bindend als deze niet schriftelijk wordt vastgelegd.

Artikel 7:2 lid 1 BW maakt op dit uitgangspunt een uitzondering en bepaald – kort gezegd – dat de koop van een woning schriftelijk wordt aangegaan indien de koper een particulier is. Dit betekent dat mondelinge overeenstemming een particuliere koper niet bindt zolang deze overeenstemming niet op schrift is gesteld.

Doel van het schriftelijkheidsvereiste

Het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW beoogt particuliere kopers te beschermen tegen overhaaste beslissingen bij het kopen van een woning. Dit beschermingsmechanisme beoogt potentiële kopers een bedenktermijn te geven en eventuele ondoordachte beslissingen te voorkomen. In de context van artikel 7:2 BW is een particulier gedefinieerd als een natuurlijke persoon die handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteiten vallen.

Rechtspraak: bescherming ook voor particuliere verkopers

Uit vaste rechtspraak volgt dat de bescherming van het schriftelijkheidsvereiste niet alleen geldt voor de particuliere koper, maar ook voor de particuliere verkoper. Een precedent hiervoor werd bevestigd in het arrest van de Hoge Raad van 9 december 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BU7412). Dit betekent dat indien mondelinge overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woning, ook de verkoper, mits hij particulier is, zich erop mag beroepen dat aan deze mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt.

Een particuliere verkoper in een situatie zoals beschreven in artikel 7:2 lid 1 BW kan dus niet via een rechterlijk vonnis worden gedwongen om de mondelinge overeenkomst op schrift te stellen. Deze interpretatie is gebaseerd op artikel 3:296 lid 1 BW, dat bepaalt dat een rechter geen prestatie kan afdwingen indien de wet aangeeft dat men niet tot een dergelijke prestatie verplicht is.

Professionele verkoper

Bij professionele verkopers ligt de situatie anders, omdat artikel 7:2 lid 1 BW zich specifiek richt tot de bescherming van de particuliere koper en geen bescherming beoogt voor de professionele verkoper. Wanneer een mondelinge overeenkomst wordt bereikt tussen een particuliere koper en een professionele verkoper, is het schriftelijkheidsvereiste in beginsel niet van toepassing voor de professionele verkoper. Dit betekent dat een professionele verkoper is gebonden aan de mondelinge overeenkomst, ook zonder schriftelijke vastlegging.

Uitzondering: Reflexwerking voor kleine ondernemers

Er bestaat echter een uitzondering voor (kleine) ondernemers die zich in een vergelijkbare positie bevinden als consumenten. Voor ondernemingen waarbij het verkopen van onroerend goed niet tot de kernactiviteiten behoort, kan onder omstandigheden sprake zijn van reflexwerking. Dit houdt in dat een kleine onderneming, die zich in een vergelijkbare positie als een consument bevindt, mogelijk tot een beroep kan doen op de bescherming van artikel 7:2 lid 1 BW. Dit is alleen het geval als de verkoopactiviteit buiten de normale bedrijfsvoering valt en de onderneming zich in een kwetsbare positie bevindt, vergelijkbaar met een particuliere verkoper.

De reflexwerking wordt strikt door de rechter beoordeeld en slechts toegepast als er voldoende aanknopingspunten zijn om aan te nemen dat de onderneming daadwerkelijk in een consumentachtige positie verkeert en niet als een professionele verkoper optreedt (vergelijk Hoge Raad 8 september 2023, ECLI:NL:HR:2023:1197).

Om te bepalen of een onderneming wel of niet als professioneel verkoper kan worden beschouwd wordt gekeken naar de ‘eigenlijke bedrijfsactiviteiten’ van de onderneming. De onderneming dient zowel qua positie als in relatie tot de overeenkomst zelf dusdanig veel overeenkomsten te vertonen met een consument. De overeenkomst moet daarnaast buiten de kernactiviteiten van de onderneming vallen.

Wanneer een onderneming woningen verkoopt als onderdeel van haar gebruikelijke bedrijfsvoering, zoals bij vastgoedbedrijven of projectontwikkelaars, zal de onderneming als professionele verkoper worden gekwalificeerd. In zo’n geval komt de onderneming geen bescherming toe onder artikel 7:2 lid 1 BW. Voor ondernemingen waarbij het verkopen van onroerend goed niet tot de kernactiviteiten behoort, kan onder omstandigheden sprake zijn van reflexwerking en kan een beroep worden gedaan op de bescherming van artikel 7:2 lid 1 BW.

De gevolgen van het niet naleven van het schriftelijkheidsvereiste

Indien het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW niet is nageleefd, kan de mondelinge koopovereenkomst voor de verkoop van een woning nietig worden verklaard op grond van artikel 3:39 BW. In dit geval komt er geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand. Dit betekent dat zonder schriftelijke vastlegging van de koop geen bindende overeenkomst tussen de partijen bestaat.

Conclusie

Kortom, het schriftelijkheidsvereiste biedt zowel de particuliere koper als de particuliere verkoper en, onder bepaalde omstandigheden, kleine ondernemingen een essentiële beschermingsmaatregel in het koopproces. Het is een juridische waarborg die helpt impulsieve beslissingen te voorkomen en biedt partijen de zekerheid dat enkel schriftelijk vastgelegde overeenkomsten rechtsgeldig zijn in het koopproces van een woning.  

Heeft u vragen over het schriftelijkheidsvereiste of heeft u hulp nodig bij het opstellen van een koopovereenkomst? Neem dan contact met ons op.

‍