Didam update: onrechtmatig afbreken onderhandelingen

Sinds het baanbrekende Didam-arrest volgen de uitspraken waarin dit arrest nader centraal staat elkaar in rap tempo op: gisteren is weer een nieuwe uitspraak gepubliceerd.

Deze uitspraak van de Rechtbank Gelderland van 22 juni 2022 laat zien dat overheden voorzichtig om moeten gaan met het afbreken van onderhandelingen naar aanleiding van het Didam-arrest.

Uitgifteprocedure(s)

De gemeente Zevenaar heeft in 2021 een uitgifteprocedure ingesteld om de verkoop van 23 kavels mogelijk te maken. Er hadden ook al eerdere uitgifteprocedures plaatsgevonden ten aanzien van andere kavels. Voor de rangorde van de potentiële kopers in de uitgifteprocedure van de 23 kavels had de gemeente besloten dat mede bepalend was het moment van inschrijving bij eerdere uitgifterondes. Personen die zich al hadden ingeschreven tijdens eerdere uitgifterondes hadden krachtens de gemeentelijke procedure dan ook voorrang op degenen die zich voor het eerst inschreven voor de uitgifteprocedure van de 23 kavels. De tien eisers zouden op basis van deze uitgifteprocedure in principe een optie krijgen op de kavels.

De gemeente heeft zich echter vervolgens op het standpunt gesteld dat de uitgifteprocedure in strijd was met het Didam-arrest en dat zij de uitgifteprocedure zou staken, en een nieuwe uitgifteprocedure zou opstarten. Volgens de gemeente betrof de inschrijfdatum namelijk geen objectief, toetsbaar en redelijk criterium als bedoeld in het Didam-arrest. De gemeente was van mening dat het voor potentiële gegadigden niet duidelijk was dat het mogelijk was zich bij de gemeente als geïnteresseerde te melden en daarmee inschrijftijd op te bouwen.

Bij de nieuwe uitgifteprocedure zou geen rekening meer worden gehouden met de inschrijfdatum. De bedoeling was nu dat de rangorde zou worden bepaald aan de hand van een loting onder geïnteresseerden.

Procedure

Eisers zijn vervolgens een bodemprocedure gestart. Daarin nemen zij het standpunt in dat de gemeente ten onrechte de eerste uitgifteprocedure heeft beëindigd en de onderhandelingen dient te hervatten. Door de onderhandelingen af te breken heeft de gemeente onrechtmatig jegens hen gehandeld, aldus de eisers. Zij zijn van mening dat een selectie op basis van het moment van inschrijving een selectie betreft aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria en dus wel degelijk voldoet aan de ‘Didam-norm’. Verder is volgens hen een passende mate van openbaarheid betracht.

Om te voorkomen dat de gemeente de tweede uitgifteprocedure voortzet, hebben zij een verbod gevorderd op het voortzetten van die procedure. Deze voorlopige voorziening staat centraal in de uitspraak van 22 juni jl.

Voorlopige voorziening

In het kader van de voorlopige voorziening heeft de rechtbank moeten beoordelen of de kans groot is dat in de hoofdzaak zal worden geoordeeld dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld. In het kader van de voorlopige voorziening is het gevorderde verbod toegewezen.

Geen strijd met Didam-arrest

Volgens de rechtbank betreft de inschrijftijd een objectief, toetsbaar en redelijk criterium. Verder is volgens de rechtbank géén sprake van een schending van het transparantiebeginsel nu uit het proceduredocument duidelijk bleek dat alleen daadwerkelijk geïnteresseerden uit eerdere uitgifterondes hun inschrijfdatum konden behouden en niet – zoals de gemeente stelt – dat potentiële gegadigden zich ook op andere wijze konden aanmelden.

Verder oordeelt de rechtbank voorshands dat deze criteria ook redelijk zijn, omdat op deze manier tegemoet kan worden gekomen aan de wensen en belangen van geïnteresseerden die dus klaarblijkelijk al erg lang proberen om een woonplaats in de gemeente te bemachtigen.

Afbreken onderhandelingen onrechtmatig?

De rechtbank is voorts van oordeel dat het afbreken van de onderhandelingen dus onrechtmatig was. Het sluiten van de koopovereenkomst betrof nog slechts een formaliteit aangezien de koopprijs reeds was vastgelegd in de uitgifteprocedure. Dat in de uitgifteregels stond dat het de gemeente op ieder moment vrij stond om de onderhandelingen af te breken, baat de gemeente overigens niet. Er is dusdanig veel totstandskomingsvertrouwen gewekt waardoor het de gemeente niet vrij stond om de onderhandelingen af te breken. De rechtbank acht de kans groot dat in de hoofdzaak wordt geoordeeld dat de gemeente door wel af te breken onrechtmatig heeft gehandeld, omdat zij heeft gehandeld in strijd met het vertrouwensbeginsel (3:14 BW).

Tot slot concludeert de rechtbank nog dat de belangenafweging een en ander niet anders maakt.

Verbod

De rechtbank wijst de gevorderde voorziening toe, inhoudende dat het de gemeente voor de duur van de bodemprocedure bij de rechtbank wordt verboden om de tweede uitgifteprocedure op te starten.

Slotsom

Uit deze uitspraak blijkt dat overheden, zoals in dit geval de gemeente Zevenaar, nog zoekende zijn naar de juiste toepassing van de regels die voortvloeien uit het Didam-arrest.  In feite is de gemeente hier te streng geweest voor zichzelf: zij is ervan uitgegaan dat haar eigen procedure niet in overeenstemming met het gelijkheids- en transparantiebeginsel was en heeft om die reden de onderhandelingen met eisers afgebroken. Dit, in een stadium dat dat naar het voorlopig oordeel van de rechtbank niet meer kan. Onze inschatting is dat het nog wel even zal duren voordat de gevolgen van het Didam-arrest zijn uitgekristalliseerd.

De advocaten van PHAROS advocaten adviseren u er graag over.

Heeft u vragen naar aanleiding van het bovenstaande of wilt u advies: bel naar PHAROS advocaten en vraag naar Ellis Cuijpers of Klaas Luijten