Terug naar overzicht
De sociale incasso (gemeentelijke schuldhulpverlening); verhuurders opgelet!
9 juni 2022
Op grond van de op 1 januari 2021 gewijzigde Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (Wgs) zijn verhuurders van woonruimte verplicht om een huurachterstand van een huurder te melden aan het college voor schuldhulpverlening van de gemeente (‘de sociale incasso’).
In deze blog ga ik in op de noodzaak van het aanpassen van het sommatiebeleid van verhuurders. De recente rechtspraak laat namelijk zien dat een schending van deze verplichting een ontbinding en of ontruiming kan frustreren.
De Wet en het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening
In artikel 8 van de Wgs is opgenomen dat (bij algemene maatregel van bestuur) personen en instanties kunnen worden aangewezen die onder bepaalde voorwaarden inlichtingen moeten verschaffen aan de gemeente. In artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening (Bgs) is vervolgens bepaald dat de verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak onder bepaalde voorwaarden de contactgegevens van de huurder dient te delen met het college voor schuldhulpverlening (‘vroegsignalering’).
Deze wijziging van de Wgs dient ervoor te zorgen dat gemeenten mensen met schulden tijdig in beeld krijgen om vervolgens schuldhulpverlening te kunnen bieden. Door ook verhuurders te betrekken in de signalering van schulden, kan eerder hulp worden geboden, is de gedachte achter deze wet.
Sociale incasso door de verhuurder
De verhuurder dient bij een huurachterstand de contactgegevens van de huurder én de hoogte van de achterstand aan het college voor schuldhulpverlening van de gemeente waarin de huurder woonachtig is te verstrekken, als hij:
- zich heeft inspannen om persoonlijk in contact te komen met de huurder (telefonisch contact, contact aan de deur of aan de balie), om deze te wijzen op de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
- de huurder gewezen heeft op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
- de huurder ten minste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand (blijkens de toelichting bij het Bgs dient in deze betalingsherinnering een betalingsregeling aan te worden geboden); en
- bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om de contactgegevens van de huurder aan het college van de schuldhulpverlening te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.
Voordat de verhuurder de contactgegevens van de huurder en hoogte van de achterstand met het college voor schuldhulpverlening van de gemeente kan delen, dient een overeenkomst te worden gesloten met de gemeente over het veilig doorgeven van deze persoonlijke gegevens. Ik merk op dat de gemeente Amsterdam op haar website kenbaar maakt dat voor kleine verhuurders, met relatief weinig meldingen, er ook een mogelijkheid is om zonder een overeenkomst een melding te doen.
3. Jurisprudentie sinds inwerkingtreding
Er staat (in de Wgs én het Bgs) jegens verhuurders géén sanctie op het niet (of niet volledig) doorlopen van de sociale incasso. Wel kan de rechter aan de schending van de verplichting consequenties verbinden. Hierna volgt een overzicht van de (relevante) rechtspraak sinds 1 januari 2021.
De huurder heeft een huurachterstand van zeven maanden laten ontstaan. De verhuurder heeft de huurder gewezen op de mogelijkheid van schuldhulpverlening én hem aangemeld bij het college voor schuldhulpverlening. De gevorderde ontbinding en ontruiming worden toegewezen.
De verhuurder had een melding gedaan bij de gemeente in het kader van het Bgs. Volgens de huurder zou deze melding in een te laat stadium zijn gedaan (op 21 september 2021 is de melding gedaan terwijl de huurachterstand tot en met oktober 2021 reeds € 34.081,28 bedroeg). De kantonrechter is van oordeel dat deze melding niet te laat is gedaan.
De huurder heeft in deze zaak een achterstand van vijftien maanden laten ontstaan. De verhuurder heeft geen melding bij de gemeente gemaakt van deze achterstand. In dit geval vormt de schending van de verplichting uit het Bgs volgens de rechter echter geen reden om de ontbinding en ontruiming af te wijzen. Het is volgens de rechter niet aannemelijk dat vroegsignalering het oplopen van de huurschuld had kunnen voorkomen (de huurder beschikte over onvoldoende inkomen). Verder zou de huurder zelf in 2021 contact hebben gehad met een schuldhulpverlener, waarbij ook is gesproken over de huurachterstand.
De verhuurder was in deze zaak van mening dat hij geen melding had hoeven te doen bij de gemeente omdat de huurder met de verhuurder in contact was over de huurachterstand en omdat betalingsregelingen waren getroffen. Volgens de rechter rechtvaardigt dit echter niet het feit dat geen melding is gedaan. De huurder kan alsnog baat hebben bij een melding en de daaropvolgende hulp. Mede gelet op de hoogte van de achterstand (€ 1.590,80) wordt de gevorderde ontbinding dan ook afgewezen.
De verhuurder had de achterstand niet gemeld bij de gemeente omdat hij daar -naar eigen zeggen- niet toe verplicht zou zijn. De eerste maand huurachterstand dateert van januari 2021, toen het Besluit schuldhulpverlening al in werking was getreden. Volgens de rechter kan de huurder ook bij een hernieuwde betalingsachterstand gebaat zijn bij een melding bij de gemeente. Een herhaalde tekortkoming betekent niet dat dan niet hoeft te worden gemeld (of dat een melding zinloos zou zijn). Mede gelet op de hoogte van de huurachterstand (€ 4.583,04), wordt de gevorderde ontbinding vervolgens afgewezen.
De huurder heeft een huurachterstand laten ontstaan van ruim vijftien maanden. De verhuurder heeft niet aan de signaleringsverplichting uit het Bgs voldaan. Toch spreekt de rechter de ontbinding uit en veroordeelt de huurder tot betaling van de achterstand. Op zitting heeft de verhuurder verklaard niet direct tot ontruiming van de woning over te zullen gaan maar eerst te zullen proberen om er samen met de huurder uit te komen zodat hij in zijn woning kan blijven. Dit ligt volgens de rechtbank ook in de lijn van de verplichtingen van de verhuurder op het gebied van schuldhulpverlening zoals bepaald in het Bgs.
Ondanks een huurachterstand van tien maanden huur, werd de gevorderde ontruiming (vooruitlopend op een reeds aanhangige bodemprocedure) in deze kort geding procedure afgewezen. De sociale verhuurder heeft volgens de rechter zich geen enige moeite getroost om persoonlijk met de huurder in contact te treden. Dat mag volgens de rechter van een sociale verhuurder wel worden verwacht. In een persoonlijk gesprek had al dan niet met tussenkomst van de gemeentelijke schuldhulpverlening afspraken kunnen worden gemaakt over een betalingsregeling. Verder had dan ook kunnen worden gesproken over de omstandigheid dat de betreffende huurder een slachtoffer is van de toeslagenaffaire.
Nu dit niet is gebeurd, stelt de rechter vast dat de verhuurder de regels van het Bgs niet heeft nageleefd.
De huurder heeft een huurachterstand laten ontstaan van ongeveer 18 maanden (€ 8.440,90). De verhuurder heeft de huurder door middel van een brief verwezen naar de Vraagwijzer van de gemeente (loket voor vragen). Naar het oordeel van de kantonrechter is daarmee echter niet gebleken dat de verhuurder aan haar verplichtingen uit het Bgs heeft voldaan. Deze verplichtingen houden namelijk veel meer in dan een enkele verwijzing naar de Vraagwijzer. Het gevolg is volgens de rechter dat geen vroegsignalering heeft plaatsgevonden en – in het verlengde daarvan – de mogelijkheid dat schuldhulpverlening na die melding contact had kunnen opnemen met de huurder niet is benut. Nadat de dagvaarding is uitgebracht, heeft de huurder op eigen initiatief beschermingsbewind aangevraagd. De bewindsvoerder heeft op zitting aangegeven dat de inkomsten van de huurder voldoende zijn om de lopende huur te voldoen. Volgens de kantonrechter is het niet uitgesloten dat de huurachterstand niet zo hoog was opgelopen indien de verhuurder tijdig had voldaan aan zijn verplichtingen en de schuldhulpverlening eerder was opgestart.
Nu de huur weer wordt voldaan en de schulden in kaart worden gebracht teneinde een minnelijke regeling te treffen, weegt het belang van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder dan het belang van de verhuurder bij ontbinding en ontruiming.
Lessen uit deze recente rechtspraak
Deze uitspraken laten zien dat er in de rechtspraak nog niet uniform met het niet naleven van het Bgs wordt omgegaan. Wel is duidelijk dat de verhuurder – bij het niet in acht nemen van het Bgs – een risico loopt op afwijzing van de ontbindings-/ontruimingsvordering. Om deze reden raden wij het verhuurders sterk aan om hun sommatiebrieven en het sommatiebeleid af te stemmen op het Bgs. Voorkomen is immers beter dan genezen.
Slotsom
De nieuwe verplichting voor de verhuurder ten aanzien van vroegsignalering van schulden zorgt voor een extra administratieve belasting. Toch is het erg belangrijk dat verhuurders (zoals grote professionele partijen) hun sommatiebeleid (waaronder de sommatiebrieven) inzake huurachterstanden aanpassen aan deze relatief nieuwe wet- en regelgeving. Door sociale incasso uit te voeren kan een verhuurder voorkomen dat een vordering tot ontbinding en/of ontruiming in een latere fase mogelijk wordt afgewezen vanwege de schending van de verplichting uit het Bgs.
Wenst u advies te ontvangen over uw sommatiebeleid of heeft u een andere vraag naar aanleiding van deze blog? Bel ons of mail naar e.cuijpers@pharosadvocaten.nl
