De gevolgen van het Didam-arrest

Eind november 2021 heeft de Hoge Raad het belangwekkende Didam-arrest gewezen. De Hoge Raad heeft bepaald dat overheidslichamen bij verkoop van onroerende zaken gelegenheid moeten bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen naar de te verkopen onroerende zaak. Deze verplichting vloeit voort uit het gelijkheidsbeginsel. Dit algemene beginsel van behoorlijk bestuur moet door overheidslichamen in acht worden genomen bij de beslissing met wie en onder welke voorwaarden zaken worden gedaan.

De eerste rechtspraak dient zich aan

Een overheidslichaam moet blijkens het arrest gelijke kansen bieden bij een voorgenomen verkoop van onroerende zaken voor eenieder toegankelijke duidelijkheid te verschaffen omtrent de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria.

Het bovenstaande kent één uitzondering: als er slechts één serieuze gegadigde is, hoeft een dergelijke selectieprocedure niet te worden georganiseerd. In dat geval volstaat het om het voornemen tot verkoop bekend te maken op een manier dat eenieder daarvan kennis kan nemen.

Naar aanleiding van het arrest zijn veel vragen gerezen. Eén van die vragen is of het arrest ook gevolgen voor al gesloten koopovereenkomsten?

De zaak gemeente Nieuwegein – koopovereenkomst Shell

Over deze laatste vraag heeft de Voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland zich gebogen in een uitspraak van 18 maart 2022, die deze week gepubliceerd is.

In deze kwestie had de gemeente Nieuwegein op 25 november 2020 een koopovereenkomst gesloten met Shell voor de aankoop van een perceel (genaamd “Kavel A2”) op een te ontwikkelen bedrijvenpark. Voor de verkoop was geen openbare selectieprocedure gevolgd. De eiser in kort geding wilde via de Voorzieningenrechter alsnog een eerlijke kans afdwingen op het verwerven van Kavel A2.

Hoewel de koopovereenkomst tussen de gemeente en Shell ruim voor het Didam-arrest gesloten is heeft de Voorzieningenrechter geoordeeld dat de gemeente ook ten tijde van de verkoop al gebonden was aan het gelijkheidsbeginsel. De Voorzieningenrechter is van mening dat ook vóór het Didam arrest al gold dat duidelijke criteria gehanteerd moeten worden bij de verkoop van een schaarse onroerende zaak en dat transparant handelen daarbij essentieel is. De Voorzieningenrechter legt uit dat hij ervan uitgaat dat een onroerende zaak “schaars” is als meerdere partijen enige interesse in het object hebben getoond. Eiser had in dit geval meerdere malen laten weten aan de gemeente dat hij onder meer kavel A2 wilde kopen. Dat er nog geen uitgewerkt plan aan de gemeente was voorgelegd en dat in een later stadium ook nog andere kavels beschikbaar zouden komen, heeft de Voorzieningenrechter niet relevant geacht.

Het verweer van de Gemeente dat Shell de enige serieuze gegadigde was en dus om die reden niet een openbare en transparante selectieprocedure behoefde te worden georganiseerd, ging niet op. Volgens de Gemeente was Shell de enige partij die aan een aantal voorwaarden op het punt van duurzaamheid kon voldoen. De Voorzieningenrechter oordeelde echter anders: de aanname dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt moet echter wel zijn gebaseerd op objectieve, toetsbare en redelijke criteria en daarvan was niet gebleken, aldus de Voorzieningen rechter.

De Voorzieningenrechter heeft de gemeente gelet op het voorgaande verboden uitvoering te geven aan de koopovereenkomst met Shell. De Gemeente is wel in de gelegenheid gesteld het perceel alsnog te verkopen met inachtneming van de eisen die voortvloeien uit het Didam-arrest. Dat betekent dus niet dat per definitie dat eiser nu wel kan meedingen naar kavel A2; niet uitgesloten is namelijk dat de gemeente alsnog deugdelijk onderbouwt waarom Shell als enige serieuze gegadigde moet worden beschouwd.

Conclusie en persoonlijke noot

Indien de lijn van deze Voorzieningenrechter wordt gevolgd in komende uitspraken moeten partijen er dus rekening mee houden dat ook al (ver?) voor het Didam-arrest gesloten én uitgevoerde koopovereenkomsten nog zouden kunnen worden aangetast.

Het gaat naar mijn mening te ver om aan deze ene zaak al te vergaande conclusies te verbinden.

Aan de Voorzieningenrechter kan worden toegegeven dat het gelijkheidsbeginsel ook al vóór het Didam-arrest gold, maar dat een overheidslichaam op grond van dat beginsel bij één-op-één vastgoedtransacties openbare transparante op aanbestedingen lijkende procedures dient te organiseren is toch echt nieuw. Om dan met een beroep op het Didam-arrest in te grijpen in al gesloten en uitgevoerde koopovereenkomsten gaat mij wel erg ver. Het komt rechtszekerheid in ieder geval niet ten goede.

Ik kan mij niet aan de indruk onttrekken dat in deze zaak ook een belangrijke rol heeft gespeeld de expliciete toezegging van de gemeente aan eiser hem op de hoogte te zullen stellen zodra de verkoop van de betreffende kavel aan de orde zou zijn en dat – in weerwil van deze toezegging – aan Shell is verkocht zonder eiser ook maar te informeren.

Wij zullen de ontwikkelingen nauwlettend volgen.