Corona en huurprijsverlaging

Steeds meer rechters hebben zich inmiddels gebogen over de vraag of de coronacrisis aanleiding kan vormen voor verlaging van de huurprijs. Het lijkt er op dat rechters de pijnlijke gevolgen van de crisis eerlijk tussen partijen willen verdelen. Niemand heeft de crisis immers zien aankomen. Maar de manier waarop rechters het evenwicht tussen partijen proberen te herstellen verschilt en roept bovendien vragen op.

Rechtbank Den Haag

Mijn collega nam u in zijn blog van vorige week al mee in het vonnis van 21 januari jl. van de rechtbank Den Haag.¹ In het Haagse vonnis is de coronacrisis aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid in de zin van de wet (artikel 6:258 BW). De rechter heeft de huurovereenkomst vervolgens zodanig aangepast – lees: de huurprijs verminderd – dat het door de coronacrisis verstoorde evenwicht weer is hersteld. Daarvoor heeft de huurder wel zijn omzetderving moeten bewijzen. Ook moest de huurder aantonen dat de overheidssteun, zoals de zogenoemde TVL-regeling (Tegemoetkoming Vaste Lasten), onvoldoende soelaas biedt om aan de huurbetalingsverplichtingen te kunnen voldoen.

De coronapijn werd aldus tussen huurder en verhuurder verdeeld dat de huurder 50% huurkorting kreeg in de periode dat de horecagelegenheid op last van de overheid dicht moest. Over de periode dat de horecagelegenheid in coronatijd wel open mocht zijn (maar wel sprake was van aanzienlijk omzetverlies) vond de rechter een huurkorting van 25% op zijn plaats.

Rechtbank Amsterdam

In december 2020 heeft de rechtbank Amsterdam ook al een uitspraak² gedaan in een kwestie, waarin een de eigenaar van een hostel als gevolg van de coronacrisis niet meer aan zijn betalingsverplichtingen kon voldoen.

Ook in deze uitspraak heeft de rechter geoordeeld dat de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid moet worden gezien. De gevolgen negatieve gevolgen daarvan moeten in gelijke mate over partijen worden verdeeld, vindt ook de rechtbank Amsterdam. Om hieraan invulling te geven heeft de rechter bij de verlaging van de huurprijs de volgende formule gehanteerd:

de huurprijs x percentage omzetdaling huurder x 50%

Deze formule lijkt wat meer verfijnd dan de 50%-25%-methode die de rechtbank Den Haag onlangs heeft gehanteerd.

Conclusies

De beide uitspraken in zogenoemde bodemprocedures en ook de al eerder gewezen kort gedingvonnissen overziend, lijken de volgende conclusie te kunnen worden getrokken:

• De coronacrisis kan aangemerkt worden als onvoorziene omstandigheid
• De huurder kan (daarom) mogelijk in aanmerking komen voor huurkorting
• De omvang van de huurkorting hangt af van het antwoord op vragen als:

Is het gehuurde op last van de overheid gedwongen gesloten geweest?

Hoeveel bewijsbaar omzetverlies heeft de huurder geleden?

Heeft de huurder zijn best gedaan om op andere manieren omzet te genereren (bezorgen, afhalen etc.)?

Hoeveel overheidssteun heeft de huurder gehad?

Wat is verhouding tussen partijen (“grote” verhuurder vs “kleine” verhuurder of vice versa)?

En de verhuurder dan?

Opvallend is dat in de beide vonnissen vooral aandacht is gegeven aan de gevolgen die de crisis voor de huurder heeft. Als de huurder zijn omzetderving kan bewijzen dan kan dat aanleiding geven tot huurprijsverlaging. Maar hoe zit het dan met de verhuurder die voor zijn inkomen afhankelijk is van huurinkomsten? In de vonnissen is de positie van de verhuurder naar mijn mening onderbelicht.

Bij het bovenstaande moeten wij ons realiseren dat de crisis inmiddels niet nieuw meer is. Voor huurovereenkomsten die na het uitbreken van de coronacrisis zijn afgesloten zal niet per definitie meer gelden dat de coronacrisis geldt als onvoorziene omstandigheden. Veel partijen zijn er zelfs toe overgegaan de coronacrisis en de gevolgen daarvan expliciet te benoemen in hun contracten. Dat schept in ieder geval duidelijkheid.

Het laatste woord over de gevolgen van de coronacrisis voor huurrelaties zal – ook in de rechtszaal – nog lang niet gezegd zijn. Wij houden de vinger aan de pols!

Heeft u vragen naar aanleiding van het bovenstaande of wilt u advies: bel mij of één van mijn collega’s.

¹ Rb Den Haag 21 januari 2021 ECLI:NL:RBDHA:2021:461

² Rb Amsterdam 10 december 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:7108