Corona en huur: heeft overheidssteun invloed op korting op de huurprijs?

De coronacrisis blijft Nederland in zijn greep houden en daarmee ook de Nederlandse economie. De overheid heeft zich dan ook genoodzaakt gezien om diverse steun- en herstelpakketten aan te bieden aan ondernemers. De regering heeft op 21 januari 2021 nieuwe aanvullingen op dit steun- en herstelpakket gepresenteerd (voor een totaalbedrag van 7,6 miljard euro). Zo gaat onder andere de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) flink omhoog én kunnen meer ondernemingen aanspraak maken op deze TVL-steun. Ook de betaling van de huur is voor ondernemers een vaste last waarvoor deze tegemoetkoming is bedoeld. Een goed moment dus om ook eens stil te staan bij de vraag welke invloed de overheidssteun heeft op een door de bedrijfsmatige huurder verzochte ‘huurkorting’.

Rechtspraak over huurprijsvermindering

In vogelvlucht is de lijn in de rechtspraak (voornamelijk kort gedingen) ten aanzien van huurbetalingen ten tijde van corona de volgende.

In de meerderheid van de uitspraken wordt geoordeeld dat de overheidsmaatregelen (gedwongen sluiting) een gebrek oplevert dat het huurgenot van de huurder aantast. Dit gebrek rechtvaardigt -zoals de rechtspraak er nu voorstaat- veelal een tijdelijke huurprijsvermindering van 25 tot 50%. Ons inziens moet overigens de vraag of de coronacrisis (overheidsmaatregelen als gevolg daarvan) daadwerkelijk een gebrek is in de zin van het huurrecht, nog wel definitief worden beantwoord. De wetsgeschiedenis biedt weliswaar aanknopingspunten voor dit oordeel, maar anderzijds kan de vraag worden gesteld of de wetsgeschiedenis voorzag in een pandemie als de huidige, en is het de vraag of de crisis geen ‘feitelijke stoornis’ is die zich buiten de verantwoordelijkheid van de verhuurder bevindt.

Uit de rechtspraak blijkt inmiddels wel zeer duidelijk (eigenlijk alle uitspraken) dat de coronacrisis, en de daarmee samenhangende overheidsmaatregelen, als een onvoorziene omstandigheid kwalificeert in de zin van artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek. Een niet onbelangrijke conclusie aangezien in veel huurovereenkomsten (waaronder de standaard ROZ-contracten) de mogelijkheid van huurprijsvermindering (op grond van een gebrek) is uitgesloten. Een beroep op onvoorziene omstandigheden is in dit modelcontract echter niet uitgesloten (daargelaten of een beroep op onvoorziene omstandigheden überhaupt kan worden uitgesloten in een contract)

Op grond van een beroep op onvoorziene omstandigheden kan, mits aan alle daaraan te stellen voorwaarden wordt voldaan, dus wel de huurovereenkomst (huurprijs) worden aangepast. Om een beroep op onvoorziene omstandigheden te laten slagen, zal de huurder inzichtelijk moeten maken wat zijn financiële positie is en dat er – door redenen die samenhangen met de coronacrisis – daadwerkelijk te weinig middelen zijn om de huur te voldoen. Doet een huurder dat met succes, dan leidt dit eveneens veelal tot een tijdelijke aanpassing van de huurprijs met 25 tot 50%. Geeft de huurder niet – of onvoldoende – inzicht in zijn financiële positie dan wordt diens vordering (in de regel) afgewezen, zoals gebeurde in de Vitesse-zaak. Ondanks dat ook het oordeel in die zaak wel was dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid was.

Het (eventuele) percentage van de huurprijsvermindering of aanpassing is afhankelijk van de omstandigheden van het geval, al is het ‘share the pain’-principe van 50% -zeker waar het volledige sluiting op last van de overheid betreft- vaak terug te zien in uitspraken.

Rechtspraak: ook inzicht bieden in de aangevraagde en verleende overheidssteun

Bij de bovenstaande beoordeling speelt ook een rol of de huurder aanspraak kan maken op overheidssteun (bijvoorbeeld dus de TVL-steun of de NOW-regeling) en of hij daarvan gebruik heeft gemaakt. Van de huurder mag worden verwacht dat hij zich inspant om financiële overheidssteun te verkrijgen. De huurder zal in een procedure (volledig) inzicht dienen te verschaffen over de aangevraagde en ontvangen overheidssteun (zie bijvoorbeeld Rechtbank Limburg d.d. 12 augustus 2020, ECLI:NL:RBLIM:2020:5994).

Verleende TVL-steun is ook van invloed op een eventuele huurprijsvermindering (en de mate van die vermindering). In een (tussentijdse) uitspraak van de Rechtbank Amsterdam (waaraan voorafgaand al in kort geding door de rechtbank de huurprijs al substantieel was verminderd) overwoog de rechtbank namelijk dat de door de huurder verzochte omzetafhankelijke huur zich niet goed verhield tot het feit dat de huurder TVL-steun ontving die expliciet bedoeld is als tegemoetkoming in de vaste lasten, waaronder dus huur (zie Rechtbank Amsterdam 29 oktober 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:5265). Ook hier werd huurder door de rechter overigens verweten niet volledig open kaart te hebben gespeeld.

In de rechtspraak is echter ook terug te zien dat de overheidssteun vaak onvoldoende toereikend is voor volledige voldoening van de huur. Zo werd in een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam daardoor alsnog een (voorlopige) huurkorting van 25% redelijk geacht, zie Rechtbank Amsterdam 11 juni 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2914.

Inzicht in overheidssteun; ook essentieel bij onderhandelen

Het voorgaande geldt dus in het geval van een procedure. Wanneer partijen buiten rechte met elkaar in onderhandeling treden over een ‘huurkorting’, is de huurder niet verplicht om de verhuurder inzicht te geven in aangevraagde en (eventueel) verleende overheidssteun. Het is voor de goede afloop van de onderhandelingen echter bevorderlijk dat de huurder dit wel doet. De verhuurder kan dit dan ook zeker als een voorwaarde stellen. Mocht het op een procedure aankomen, dan zal huurder -voor een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden- deze openheid hoe dan ook moeten betrachten.

Tot slot

Zowel binnen als buiten rechte zal ontvangen overheidssteun van invloed zijn op de vraag of, en zo ja hoeveel, huurkorting redelijk is indien een beroep op onvoorziene omstandigheden wordt gedaan. Partijen kunnen ons inziens dan ook het best meteen open kaart spelen.

Wilt u zien of u(w onderneming) in aanmerking komt voor overheidssteun? Check de regelingencheck van de Kamer van Koophandel of de Coronacalculator van VNO-NCW/MKB Nederland.

Heeft u vragen over de samenloop van overheidssteun en huurkorting? Bel ons of mail naar: m.niermeijer@pharosadvocaten.nl of naar: e.cuijpers@pharosadvocaten.nl.

‍