Aannemers opgelet: UAV 2012 update vergroot aansprakelijkheid na oplevering

Op 26 februari 2025 is de UAV 2012 in die zin gewijzigd, dat paragraaf 12 lid 1 en 2 volledig zijn vervallen. Deze leden bepaalden voorheen:

• Lid 1: dat de aannemer na oplevering niet meer aansprakelijk was voor tekortkomingen aan het werk
• Lid 2: de uitzonderingen op die hoofdregel (wanneer de aannemer wel aansprakelijk was)

De nieuwe versie (versie 2025) bevat een uitgebreide toelichting op pagina 24-25 die uitlegt waarom deze wijziging noodzakelijk was:

• Door de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen per 1 januari 2024
• Het nieuwe lid 4 van artikel 7:758 BW maakt de aannemer wel aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze niet aan de aannemer zijn toe te rekenen
• Van deze bepaling kan niet ten nadele van particuliere opdrachtgevers worden afgeweken
• De oude UAV paragraaf 12 was hierdoor in strijd met het Burgerlijk Wetboek
• Een werkgroep met vertegenwoordigers van zowel opdrachtgevers als opdrachtnemers heeft geprobeerd een alternatieve formulering te vinden, maar daarover geen overeenstemming bereikt

Het nieuwe artikel 7:758 lid 4 BW luidt:

"In afwijking van het derde lid, is bij aanneming van bouwwerken de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening vaneen beroep of bedrijf. In andere gevallen kan van dit lid alleen ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen.”

Bij toepassing van de nieuwe UAV 2012 (versie 2025) zijn de regels van artikel 7:758 BW direct van toepassing op de aansprakelijkheid, tenzij de overeenkomst uitdrukkelijk anders vermeldt. Dat laatste mag niet bij particuliere opdrachtgevers, bij zakelijke opdrachtgevers mag dat wél.

De zakelijke opdrachtgever gaat er in deze nieuwe regeling op vooruit: hij kan de aannemer in beginsel ook nog aanspreken op gebreken die hij tijdens de oplevering niet heeft opgemerkt maar wel had kunnen opmerken. In de oude regeling was de aannemer in dat geval niet aansprakelijk.

Voor de aannemer geldt het tegenovergestelde, hij gaat erop achteruit. Aannemers die met zakelijke opdrachtgevers werken doen er goed aan om de “UAV 2012 (versie 2012)” van toepassing te verklaren en daarbij uitdrukkelijk de afwijking in paragraaf 12 te noemen. Of in de overeenkomst een afwijking op paragraaf 12 op te nemen (zoals de 2012 tekst).

Heeft u vragen over deze wijziging of wilt u uw contracten laten checken? Neem contact op.